T-348-78
Imperial General Properties Limited (demande-
resse)
c.
La Reine (défenderesse)
Division de première instance, juge Dubé—
Toronto, 7 décembre 1982; Ottawa, 11 janvier
1983.
Impôt sur le revenu — Promesse de vente et d'achat datée de
1968 — Le transfert du terrain a eu lieu en 1970 — Accord
subordonné à des conditions — L'acheteur a le droit explicite
de renoncer aux conditions qui ne sont pas remplies ou de
mettre fin à l'opération — Le contrat confère à l'acheteur le
droit de démolir tout bâtiment construit, le libre accès au
terrain et le droit d'accepter une offre faite de bonne foi en vue
de l'achat du terrain si elle est faite avant le début de la
construction — La demanderesse soumet que les conditions
étaient résolutoires et que, par conséquent, le terrain a été
vendu ou censé avoir été vendu, en 1968, en vertu de l'art.
85E(1) de l'ancienne Loi de l'impôt sur le revenu — La
défenderesse prétend que le bénéfice découlant de la vente a été
réalisé en 1970 lorsque certaines conditions suspensives à la
vente du terrain ont été remplies — Jugement en faveur de la
demanderesse — Il ne s'agit pas de vraies conditions suspensi-
ves — La vente a eu lieu en 1968 — Selon la règle générale, il
n'y a pas de contrat jusqu'à la réalisation de la condition
suspensive véritable — Les parties avaient l'intention d'envisa-
ger la possibilité de parfaire le contrat avant la réalisation des
conditions — Un droit de renonciation accordé expressément
exclut la condition de ce qu'on appelle les véritables conditions
suspensives — Distinction faite avec Turney et al. v. Zhilka,
[19591 R.C.S. 578 — Loi de l'impôt sur le revenu, S.R.C.
1952, chap. 148, art. 85B(1) (mod. par S.C. 1952-53, chap. 40,
art. 73 et par S.C. 1955, chap. 54, art. 26), 85E(1) (mod. par
S.C. 1955, chap. 54, art. 27), 85E(2) (mod. par S.C. 1955,
chap. 54, art. 27).
Contrats — Conditions — Suspensives ou résolutoires —
Examen des principes fondamentaux de common law — La
promesse de vente et d'achat d'un bien immobilier conférant
expressément à l'acheteur le droit de renoncer à certaines
conditions — Selon la preuve, les parties avaient l'intention
d'envisager la possibilité de parfaire le contrat avant la réali-
sation des conditions — Ce ne sont pas de véritables conditions
suspensives — Distinction faite avec Turney et al. v. Zhilka,
[1959] R.C.S. 578 — Jugement en faveur de la demanderesse.
Biens immobiliers — Offre d'achat — Conditions suspensi-
ves — Les clauses relatives aux hypothèques accordent à
l'acheteur le droit de démolir et de construire des bâtiments
avant la date de la signature — L'acheteur a le droit d'accep-
ter une offre d'achat si elle est faite avant le début de la
construction — L'acheteur peut renoncer à certaines conditions
qui n'ont pas été réalisées — Les parties avaient l'intention
d'envisager la possibilité de parfaire le contrat avant la réali-
sation des conditions — Ce ne sont pas de véritables conditions
suspensives — Distinction faite avec Turney et al. v. Zhilka,
[1959] R.C.S. 578.
L'action vise à faire modifier la nouvelle cotisation par
laquelle le Ministre a inclus dans l'année d'imposition de 1970
de la demanderesse le bénéfice que cette dernière a réalisé lors
de la vente d'un terrain. Le 29 octobre 1968, la demanderesse a
donné son accord à la vente d'un terrain. La promesse de vente
et d'achat était subordonnée à certaines conditions dont celle
notamment, d'obtenir un zonage permettant la construction
d'immeubles d'appartements. L'accord prévoyait expressément
que si les conditions n'étaient pas remplies dans les deux années
suivant la date de signature, l'acheteur devait parachever l'opé-
ration et renoncer aux conditions ou mettre fin à l'opération.
Les paragraphes relatifs au financement par hypothèque accor-
daient à l'acheteur le droit de démolir tout bâtiment existant et
de commencer les travaux de construction. L'accord conférait
également à l'acheteur, à tout moment, le libre accès au terrain
pour lui permettre de procéder à la construction des nouveaux
bâtiments. Un accord ultérieur reconnaissant l'accord initial
disposait également que si l'acheteur, avant le début de la
construction, recevait une offre faite de bonne foi en vue de
l'achat du terrain, il devait donner à la demanderesse un droit
de préférence. Le transfert en lui-même est daté du 9 septem-
bre 1970 et l'écriture d'ajustement est en date du 10 septembre
1970. La modification au zonage a été accordée par la suite, en
1970. Le Ministre prétend que le bénéfice tiré de la vente a été
réalisé en 1970 lorsque certaines conditions suspensives ont été
remplies. La demanderesse soutient que les conditions étaient
des conditions résolutoires et que le terrain a été vendu en 1968
ou censé l'avoir été en 1968 en vertu du paragraphe 85E(1) de
l'ancienne Loi de l'impôt sur le revenu. Le litige repose sur la
question de savoir si les conditions de vente étaient des condi
tions suspensives ou des conditions résolutoires.
Jugement: la demanderesse a gain de cause. Les conditions
n'étaient pas de véritables conditions suspensives et le terrain a
été vendu en 1968. Si une condition constitue une véritable
condition suspensive, il n'y a de contrat qu'à la réalisation de la
condition; s'il s'agit par ailleurs d'une condition résolutoire, le
contrat peut rester obligatoire si cette condition ne se réalise
pas. Les parties ont eu l'intention d'envisager la possibilité de
parfaire le contrat avant la réalisation des conditions et même
si ces dernières ne se réalisaient pas. Trois éléments montrent
cette intention: (1) les dispositions relatives aux hypothèques
donnaient à l'acheteur le droit de démolir et de commencer la
construction avant la date de signature et le transfert des titres
juridiques; (2) une disposition du contrat permettait à l'ache-
teur d'accepter une offre sérieuse d'achat venant de toute autre
partie avant le commencement des travaux de construction et
(3) le contrat incluait une clause de renonciation permettant à
l'acheteur de renoncer aux conditions non réalisées. Dans
Genern Investments Ltd. v. Back et al., [1969] 1 O.R. 694
(H.C.), on a statué qu'un droit de renonciation accordé expres-
sément «exclut en fait la condition de ce qu'on appelle les
véritables conditions suspensives». Dans Dennis v. Evans,
[1972] 1 O.R. 585 (H.C.), le juge a ordonné l'exécution
intégrale dans un cas où une clause de contrat autorisait
l'acheteur à renoncer à la condition et où la condition avait été
incluse au seul profit de l'acheteur. Turney et al. v. Zhilka,
[1959] R.C.S. 578 ne s'applique pas parce qu'elle ne traite pas
d'une clause expresse de renonciation.
JURISPRUDENCE
DÉCISIONS APPLIQUÉES:
Genern Investments Ltd. v. Back et al., [1969] 1 O.R.
694 (H.C.); Dennis v. Evans, [1972] 1 O.R. 585 (H.C.).
DISTINCTION FAITE AVEC:
Turney et al. v. Zhilka, [1959] R.C.S. 578.
DÉCISIONS CITÉES:
The Mihalis Angelos, [1970] 3 All E.R. 125 (C.A.);
Smallman v. Smallman, [1971] 3 All E.R. 717 (C.A.);
Barnett v. Harrison et al., [1971] 3 O.R. 821 (H.C.);
F.T. Developments Limited v. Sherman et al., [1969]
R.C.S. 203; O'Reilly et al. v. Marketers Diversified Inc.,
[1969] R.C.S. 741.
AVOCATS:
Wolfe D. Goodman, c.r. et Joanne E. Swystun
pour la demanderesse.
Brian Evernden pour la défenderesse.
PROCUREURS:
Goodman & Carr, Toronto, pour la demande-
resse.
Le sous-procureur général du Canada pour la
défenderesse.
Ce qui suit est la version française des motifs
du jugement rendus par
LE JUGE DuBÉ: La question principale à résou-
dre en l'espèce est de savoir si la vente du terrain
de la demanderesse à un certain Jack Mendlewitz
a eu lieu le 29 octobre 1968, comme le prétend la
demanderesse, ou le 10 septembre 1970, comme le
soutient le Ministre, et donc si le bénéfice de
633 727 $ a été réalisé par la demanderesse pen
dant son année d'imposition 1968 ou son année
d'imposition 1970.
Le terrain en cause se trouve dans la municipa-
lité de Scarborough, dans la communauté urbaine
de Toronto, au croisement du chemin Birchmount
et de l'avenue Sheppard est. Ce terrain a été
acheté en 1967 par Brampton Realty Limited
(«Brampton»), qui a fusionné depuis avec la société
demanderesse. Le 29 octobre 1968, Brampton a
donné son accord à la vente du terrain à Jack
Mendlewitz. Les conditions pécuniaires de la pro-
messe de vente et d'achat (que nous appellerons
ci-après l'eaccord initial»), datée du 29 octobre
1968, prévoyaient que le prix d'achat de 844 250 $
serait versé de la manière suivante: 20 000 $ à la
signature de l'accord, 50 000 $ le 31 octobre 1968,
145 000 $ au moment de l'enregistrement du plan
du lotissement concernant la mise en valeur par
Mendlewitz du terrain en question et le solde
«établi â cette date» par deux hypothèques en
faveur de Brampton lorsque certaines conditions
auraient été remplies.
Le paragraphe introductif de l'accord initial dit
ceci:
[TRADUCTION] Le soussigné, JACK MENDLEWITZ (acheteur)
convient avec BRAMPTON REALTY LIMITED (vendeur) par l'in-
termédiaire de Drillich & Company Realty Limited, manda-
taire du vendeur, d'acheter tous les terrains et locaux apparte-
nant au vendeur et se trouvant dans la municipalité de
Scarborough, au nord de l'avenue Sheppard est, et à l'est du
chemin Birchmount, lesdits terrains étant suffisants pour cons-
truire deux immeubles d'appartements comportant 307 unités
(les deux bâtiments ayant approximativement les mêmes
dimensions), l'un d'eux étant situé au coin des avenues Shep-
pard et Birchmount, pour le prix de HUIT CENT QUARANTE
QUATRE MILLE DEUX CENT CINQUANTE DOLLARS (844 250 $)
en monnaie légale canadienne, payable de la manière suivante.
L'accord stipule que le prix d'achat a été calculé
sur la base d'un prix de 2 750 $ pour chacun des
307 appartements, et prévoit qu'après l'enregistre-
ment du plan de lotissement, des permis de cons
truction seront obtenus pour la construction de
deux immeubles d'appartements comportant
chacun 307 unités d'une superficie brute minimum
de 900 pieds carrés chacune.
Le paragraphe suivant dit ceci:
[TRADUCTION] L'accord est subordonné aux conditions
énoncées ci-après et, si ces dernières ne sont pas remplies dans
les deux années suivant la date de la signature, l'acheteur doit
parachever l'opération et renoncer aux conditions qui ne sont
pas remplies, ou mettre fin à l'opération, ayant droit dans ce
cas au remboursement de toutes les sommes versées au titre de
l'accord, sans déductions et sans intérêts.
Les quatre conditions sont les suivantes: (1) la
municipalité attribuera au lotissement un zonage
autorisant la construction des bâtiments; (2) l'état
du sol permettra la construction des bâtiments,
sans augmentation des coûts; (3) le terrain sera
viabilisé; (4) le terrain en question sera approuvé,
aux fins d'hypothèques, par la Société centrale
d'hypothèques et de logement.
Le paragraphe 4 se termine de la manière
suivante:
[TRADUCTION] Toutefois si les conditions susmentionnées ne
sont pas remplies dans l'année qui suit la date de la signature,
l'acheteur pourra déclarer l'accord nul et non avenu et aura
droit alors au remboursement de toutes les sommes versées
conformément à celui-ci.
Le contrat prévoit ensuite le paiement du solde
du prix d'achat «établi à cette date» par le moyen
de deux hypothèques distinctes. Chaque paragra-
phe traitant de ces deux hypothèques inclut une
clause portant que le débiteur hypothécaire
(Mendlewitz) est autorisé à démolir tout bâtiment
construit sur le terrain en question et à commencer
la construction de nouveaux bâtiments, [TRADUC-
TION] «sans que la démolition et/ou la construction
soient considérées comme un acte de dégradation
équivalant à une défaillance du débiteur hypothé-
caire». Une disposition au même effet apparaît
plus haut dans le même document, dans un para-
graphe traitant du paiement du solde du prix
d'achat. À la dernière page de ce document, qui
comporte en tout huit pages, il est prévu que
[TRADUCTION] «l'acheteur aura, à tout moment,
libre accès au terrain pour lui permettre de procé-
der à la construction des bâtiments».
L'accord initial a été suivi par un contrat en
date du 8 août 1969 conclu par Jack Mendlewitz,
en tant qu'acheteur, et Imperial General Proper
ties Limited, en tant que vendeur. Ce contrat
reconnaît l'accord initial et mentionne la fusion de
la société Brampton et de la société demanderesse.
Le contrat prévoit également que [TRADUC-
TION] «si l'acheteur [Mendlewitz], avant le début
de la construction des immeubles d'appartements,
reçoit une offre acceptable faite de bonne foi en
vue de l'achat du terrain ... [il] donnera au
vendeur [la demanderesse] ... un droit de préfé-
rence» au montant de cette offre.
La demanderesse et Mendlewitz ont conclu un
autre contrat d'achat et de vente, en date du 9
septembre 1969, concernant d'autres terrains con-
tigus au terrain en question, pour un montant de
289 250 $. Cet accord était également subordonné
à certaines conditions qui devaient être remplies
avant le 29 octobre 1970, faute de quoi l'acheteur
pourrait mettre fin à l'opération ou renoncer aux
conditions qui n'étaient pas remplies. Cet accord
prévoyait en outre que la défaillance de l'acheteur
ou du vendeur, à l'égard de ce dernier accord,
constituerait une défaillance à l'égard de l'accord
d'achat initial.
Le 10 septembre 1970, Mendlewitz a autorisé la
demanderesse à établir la grosse d'un acte en
faveur de Palmyra Holdings Limited et d'un acte
en faveur de St. Giles Developments Limited, deux
parties à chacune desquelles Mendlewitz avait
cédé une parcelle du terrain en cause. Le transfert
lui-même en vertu de la Loi sur l'enregistrement
des droits immobiliers de l'Ontario [R.S.O. 1960,
chap. 204] est daté du 9 septembre 1970.
Une écriture d'ajustement, en date du 10 sep-
tembre 1970, indique un prix d'achat total de
1 070 750 $, pour 307 et 83 appartements, duquel
sont déduites plusieurs hypothèques, pour un [TRA-
DUCTION] «solde dû, à la signature, à Imperial
General Properties Limited» de 154 000 $.
Le 14 septembre 1970, le conseil municipal a
adopté les recommandations de la Commission de
contrôle en faveur de la modification de l'accord
de lotissement demandée par la demanderesse; les
procureurs de la demanderesse l'ont notifiée aux
procureurs de Mendlewitz le 22 septembre 1970.
De nombreux autres documents ont été déposés
à l'audience, mais à mon avis j'ai déjà exposé les
éléments essentiels de l'affaire qui permettent de
situer le contexte dans lequel il faut évaluer les
arguments des deux parties et trancher la question.
L'argument principal de la demanderesse con-
siste à dire que le terrain a été vendu le 29 octobre
1968 ou était censé l'avoir été à cette date en vertu
du paragraphe 85E(1)' de l'ancienne Loi de l'im-
pôt sur le revenu [S.R.C. 1952, chap. 148, mod.
par S.C. 1955, chap. 54, art. 27]. La demanderesse
ajoute que les alinéas a) et b) du paragraphe
85s(1) 2 de l'ancienne Loi [mod. par S.C. 1952-53,
chap. 40, art. 73 et par S.C. 1955, chap. 54, arts
26] exigeaient que Brampton inclue dans ses reve-
nus de 1968 la somme de 70 000 $ qu'elle avait
reçue de Mendlewitz, cette année-là, comme
acompte sur le prix d'achat et le solde de
774 500 $ payable par Mendlewitz sur le terrain.
Elle ajoute qu'il importe peu que le contrat initial
ait été subordonné à des conditions puisqu'il s'agis-
sait de conditions résolutoires.
185E. (1) Quand, sur une aliénation d'une entreprise ou de
quelque partie d'une entreprise ou après l'avoir aliénée, ou
lorsqu'il cesse d'exploiter une entreprise ou quelque partie d'une
entreprise ou après avoir cessé de l'exploiter, un contribuable a
vendu la totalité ou une partie des biens compris dans l'inven-
taire de l'entreprise, les biens ainsi vendus sont censés, aux fins
de la présente Partie, avoir été vendus par lui
(Suite à la page suivante)
À titre subsidiaire, la demanderesse soutient que
la contrepartie prévue, aux termes de l'accord
initial, visait en partie la vente du terrain et en
partie l'aide que devait apporter la demanderesse à
sa mise en valeur. Elle prétend que le paragraphe
85E(2) 3 de l'ancienne Loi [mod. par S.C. 1955,
chap. 54, art. 27] définit la méthode à suivre pour
procéder à la répartition requise. Elle ajoute que
pour calculer le revenu de Brampton pendant l'an-
née 1968, il aurait fallu répartir le montant de la
contrepartie entre la portion correspondant aux
terrains que Brampton vendait et celle qui corres-
pondait à l'aide qu'elle avait convenu de donner. Je
traiterai plus tard de cet argument subsidiaire, s'il
est encore nécessaire de le faire.
(Suite de la page précédente)
a) au cours de la dernière année d'imposition où il a
exploité l'entreprise ou la partie de l'entreprise, et
b) au cours de l'exploitation de l'entreprise.
2 85B. (1) Dans le calcul du revenu d'un contribuable pour
une année d'imposition,
a) tout montant reçu pendant l'année dans le cours d'une
entreprise
(i) qui est au titre de services non rendus ou de mar-
chandises non livrées avant la fin de l'année ou qui,
pour toute autre raison, peut être considéré comme
n'ayant pas été gagné dans l'année ou une année
antérieure, ou
(ii) qui, en vertu d'un arrangement ou d'une entente,
est remboursable en totalité ou en partie sur remise
ou revente au contribuable d'articles dans lesquels,
ou au moyen desquels, des marchandises ont été
livrées à un client,
doit être inclus;
b) tout montant recevable à l'égard de biens vendus ou de
services rendus dans le cours de l'entreprise pendant
l'année doit être inclus, nonobstant le fait que le mon-
tant n'est pas recevable avant une année subséquente, à
moins que la méthode adoptée par le contribuable pour
le calcul du revenu provenant de l'entreprise et acceptée
aux fins de la présente Partie ne l'astreigne pas à
inclure, dans le calcul de son revenu pour une année
d'imposition, un montant recevable, sauf s'il a été reçu
dans l'année;
3 85E....
(2) Lorsqu'une personne ayant exploité une entreprise a
vendu la totalité ou une portion des biens compris dans l'inven-
taire de l'entreprise (qu'elle ait ou non disposé de cette entre-
prise ou de quelque portion de cette entreprise ou cessé de
l'exploiter) à une personne qui a employé la totalité ou une
portion des biens ainsi vendus comme stock d'une entreprise
exploitée ou devant être exploitée par l'acheteur, et que le
montant de la contre-prestation versée par l'acheteur est, en
partie, une considération pour les biens ainsi vendus et, en
partie, une considération pour autre chose, les règles suivantes
sont applicables: (Suite à la page suivante)
En revanche, le Ministre prétend que la deman-
deresse a réalisé un bénéfice de 633 727 $ pendant
son année d'imposition 1970, car c'est cette
année-là que certaines conditions suspensives de la
vente du terrain ont été réalisées, et que, par la
suite, le solde du prix d'achat a été payé et le
terrain transféré à Mendlewitz.
Tout le litige repose sur la question de savoir si
les conditions de vente étaient des conditions sus-
pensives ou des conditions résolutoires. Il est donc
nécessaire de revenir aux principes fondamentaux
de common law sur ce point.
Avant la promulgation en 1893 de la Sale of
Goods Act anglaise [56 & 57 Vict., chap. 71], les
tribunaux employaient l'expression «condition sus-
pensive» (condition precedent) pour désigner la
clause d'un contrat en vertu de laquelle le contrat
ne prend effet que lorsque et si un certain événe-
ment se produit. On dit que cette condition est
«suspensive» parce qu'elle suspend l'exécution
éventuelle du contrat. L'expression «condition réso-
lutoire» (condition subsequent) désigne une clause
du contrat en vertu de laquelle le contrat devient
nul et non exécutoire, comme si l'obligation n'avait
jamais existé, si un certain événement se produit.
On appelle «résolutoire» cette condition parce
qu'elle anéantit l'obligation et tous les effets d'un
contrat qui était déjà opérant 4 .
Halsbury 5 définit le mot «condition» de la
manière suivante:
(Suite de la page précédente)
a) la partie de la cause ou considération dont le vendeur et
l'acheteur sont convenus par écrit comme prix payé pour
les biens vendus, est censée, aux fins du calcul du revenu
provenant de l'entreprise du vendeur et aux fins du
calcul du revenu provenant de l'entreprise de l'acheteur,
être le prix ainsi payé; et
b) lorsqu'une convention prévue par l'alinéa a) n'a pas été
produite au bureau du Ministre dans un délai de
soixante jours après qu'un avis écrit du Ministre a été
expédié au vendeur et à l'acheteur, portant qu'une con
vention de cette nature est nécessaire aux fins de toute
cotisation d'impôt selon la présente Partie, la portion de
la cause ou considération versée que fixe le Ministre est
censée être le prix dont ils sont convenus comme étant le
prix payé pour les biens ainsi vendus.
4 Voir l'ouvrage Fridman, The Law of Contract in Canada,
1976, chap. 9.
5 Halsbury's Laws of England, Vol. 9, par. 511 (4 e éd. 1974).
[TRADUCTION] Une promesse contractuelle peut être soit
absolue soit conditionnelle. Une promesse conditionnelle signi-
fie que l'obligation d'exécuter la promesse dépend d'une chose
ou d'un événement; en d'autres termes, le contrat prévoit que
l'obligation de la partie ne surviendra, ou ne cessera, que si un
certain événement futur se produit, cet événement pouvant
survenir ou non, ou si l'une des parties fait ou s'abstient de faire
quelque chose.
On trouve dans l'affaire The Mihalis Angelos 6
un exemple de condition suspensive où il a été
statué que l'état de préparation prévu d'un navire
affrété, aux fins d'un chargement, constituait une
condition suspensive de la charte-partie. On trouve
un exemple de condition résolutoire dans l'affaire
Smallman v. Smallman 7 . Dans cette affaire, un
accord conclu entre deux époux, en instance de
divorce, [TRADUCTION] «sous réserve de l'appro-
bation de la Cour» a été jugé comme un contrat
obligatoire [TRADUCTION] «immédiatement», mais
devant devenir invalide si la Cour ne l'approuvait
pas. Le maître des rôles, lord Denning, dit que
l'exécution de l'accord était suspendue jusqu'à ce
que le tribunal approuve ses clauses, mais qu'entre
temps ni l'une ni l'autre des parties ne pouvait le
dénoncer.
Lorsqu'une condition est une vraie condition
suspensive, il n'y a pas de contrat jusqu'à ce que
cette condition soit réalisée alors que, dans le cas
de la condition résolutoire, un contrat peut encore
rester obligatoire pour les parties si cette condition
ne se réalise pas. La distinction à faire entre les
deux conditions réside apparemment dans le fait
que si une clause, interprétée correctement, consti-
tue une condition suspensive aucune des parties ne
peut unilatéralement y renoncer. (Voir Barnett v.
Harrison et al. 8 .)
Les contrats de vente immobilière comportent
souvent une clause portant que l'exécution de
l'obligation du vendeur, ou de l'acheteur, ou des
deux, est subordonnée à la survenance d'un événe-
ment indépendant de leur volonté, comme par
exemple la condition expresse qu'une autorité
locale accordera au terrain en question un nouveau
zonage permettant d'en faire l'usage envisagé par
6 [Maredelanto Compania Naviera SA v. Bergbau-Handel
C m b H (The Mihalis Angelos)] [1970] 3 All E.R. 125 [C.A.].
' [1971] 3 All E.R. 717 (C.A.).
8 [1971] 3 O.R. 821 [H.C.].
l'acheteur. La Cour suprême du Canada dans son
arrêt Turney et al. v. Zhilka 9 a statué en 1959
qu'une [TRADUCTION] «condition suspensive véri-
table», même si elle était incluse dans le contrat au
profit de l'acheteur seulement, n'autorisait pas ce
dernier à y renoncer et que le vendeur était donc
libre de considérer qu'il avait été mis fin au contrat
et de revendre le terrain à quelqu'un d'autre. Ce
contrat n'incluait pas de clause expresse stipulant
que l'acheteur pouvait renoncer à la condition et
prendre le terrain en l'état où il se trouvait, sans
avoir obtenu le zonage recherché. Bien sûr, la
situation est différente en l'espèce.
La règle établie dans l'arrêt Turney et al. v.
Zhilka a été réaffirmée par la Cour suprême dans
F.T. Developments Limited v. Sherman et al. 10 ,
O'Reilly et al. v. Marketers Diversified Inc." et
Barnett v. Harrison et al. [H.C. Ont.] 12 . Cette
règle définit l'expression [TRADUCTION] «véritable
condition suspensive externe» comme un événe-
ment futur incertain dont la survenance est subor-
donnée à la volonté d'un tiers et dont dépendent les
obligations contractuelles des deux parties, comme
par exemple la vente et l'achat du terrain sous
réserve d'une modification du zonage. Dans d'au-
tres juridictions de common law, la jurisprudence
veut que, dans le cas où la condition est incluse
dans l'intérêt d'une partie, cette partie peut y
renoncer, qu'il y ait ou non dans le contrat une
clause de renonciation ".
Toutefois, ce qui nous occupe en l'espèce ce n'est
pas la question de la renonciation—qui est explici-
tement résolue dans l'accord en faveur de l'ache-
teur—mais la question de savoir si les conditions
de l'accord constituaient de véritables conditions
suspensives.
À mon avis, ce n'est pas le cas. Trois éléments
du contrat montrent que les parties avaient l'inten-
tion d'envisager la possibilité de parfaire le contrat
avant la réalisation des conditions et même si ces
dernières ne se réalisaient pas.
Tout d'abord, les dispositions du contrat relati
ves aux hypothèques donnaient à l'acheteur le
' [1959] R.C.S. 578.
10 [1969] R.C.S. 203.
" [1969] R.C.S. 741.
12 Supra [note 8] à la page 154.
13 Voir Waiver of Conditions Precedent in Contracts, Law
Reform Commission of British Columbia, 1977, p. 4.
droit de démolir les bâtiments se trouvant sur le
terrain et de commencer la construction avant la
date de signature et le transfert des titres juridi-
ques: [TRADUCTION] «L'acheteur aura, à tout
moment, libre accès.»
En second lieu, une disposition du contrat per-
mettait à l'acheteur d'accepter une offre sérieuse
d'achat venant de toute autre partie (avec droit de
préférence accordé à la demanderesse) avant le
commencement des travaux de construction.
En troisième lieu, le contrat incluait une clause
de renonciation permettant à l'acheteur [TRADUC-
TION] «de renoncer aux conditions non réalisées» et
de parachever l'opération. Ce genre de renoncia-
tion a été étudiée par le juge Hartt dans l'affaire
Genern Investments Ltd. v. Back et al. 14 où il
disait notamment, aux pages 699 et 700:
[TRADUCTION] L'accord lui-même donnait expressément à
l'acheteur un droit de renonciation et le contrat était donc
subordonné à la condition que la municipalité accorde un
nouveau zonage au terrain, sauf renonciation de l'acheteur à
cette clause. Ce droit de l'acheteur exclut en fait la condition de
ce qu'on appelle les véritables conditions suspensives puisque le
vendeur avait accordé expressément à l'acheteur le droit
d'abandonner cet avantage. La condition relative au nouveau
zonage ne constituait pas la base nécessaire au parachèvement
du contrat puisque les parties avaient reconnu à l'acheteur le
droit d'y renoncer. Les vendeurs, ayant donné leur accord, ne
peuvent maintenant affirmer que l'exécution du contrat dépen-
dait uniquement de l'adoption d'un nouveau règlement de
zonage.
Dans l'arrêt Dennis v. Evans'', le juge Addy
(alors juge de la Haute Cour de l'Ontario et
actuellement juge de la Cour fédérale) a ordonné
l'exécution intégrale dans un cas où une clause de
contrat autorisait l'acheteur à renoncer à la condi
tion et où la condition avait été incluse au seul
profit de l'acheteur. Il a fait une distinction entre
la décision Genern Investments et l'arrêt Turney et
al. v. Zhilka.
Je conclus donc que les conditions en cause ne
constituaient pas de véritables conditions suspensi-
ves et qu'en conséquence, le terrain a été vendu par
la société demanderesse pendant son année d'impo-
sition 1968. Dans les circonstances, il est inutile
d'étudier l'argument subsidiaire de la demande-
resse. La nouvelle cotisation attaquée doit être
modifiée ou annulée en conséquence. La demande-
resse a donc gain de cause et a droit à ses dépens.
14 [1969] 1 O.R. 694 [H.C.].
15 [1972] 1 O.R. 585 [H.C.].
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